不動産投資の勝ち組に！①

不動産投資をする際は、物件の収益性を確認するだけでなく「出口戦略」を考えることが重要です。

出口戦略とは、投資した不動産を最終的にどう処理するのかを考えることです。
不動産投資の主な出口戦略は、物件の売却です。

投資物件を高値で売却できると多額の利益を得られるでしょう。

しかし、希望通りの価格で売却できず、最終的に大きな損失になることもあります。
今回はこちらの問題についてシリーズで、不動産投資の主な出口戦略や失敗を防ぐ方法などを分かりやすく解説します。

不動産投資の出口戦略のパターン

不動産投資の代表的な出口戦略は、収益物件や自己居住用の物件として売却することです。

不動産の種類や状況などによっては、建物を解体して更地に戻したうえで売却した方が良いケースもあります。
また、売却以外にも、オーナー自身が居住したり、家族に相続したりする方法があります。

ここでは、不動産投資の出口戦略の種類やそれぞれの特徴を見ていきましょう。

 

収益物件として売却

1つ目の出口戦略は、引き続き不動産投資をするための物件として売りに出し、投資家に購入してもらう方法です。
投資したマンションやアパートの収益性が高く、安定した家賃収入が期待できるのであれば、収益物件として高値で売却できるでしょう。
将来的に収益物件として売却するのであれば、空室率が低い物件に投資をすることが大切です。

「駅から徒歩15分以内」「主要ターミナル駅にアクセスしやすい」「住環境が整備された場所にある」などに当てはまる物件は、空室率が低い傾向にあります。
また、将来的に人口が増加すると予測されているエリアにある物件は、安定した賃貸需要が見込めるため、出口戦略では収益物件として高値で売却できる可能性が高まります。

物件の購入後は、建物や設備を定期的にメンテナンスして良好な状態を保つことで、売却価格の下落を防ぎやすくなり、入居率や家賃も下がりにくくなるでしょう。

 

自己居住用として売却

2つ目の出口戦略は、購入した人自身が住んでもらうための物件として売却をする方法です。

戸建住宅や区分マンション投資をしている人は、投資用ではなく自己居住用の物件として売却をするのも1つの方法です。
特に戸建住宅の場合は、入居者が物件を購入してくれるケースも珍しくありません。

立地や延べ床面積、間取りなどの条件が入居者の希望に合致していると、収益物件として売りに出すよりも高値で売却できることがあります。
自己居住用としての売却を検討する際は、築年数や広さなどの条件が似た物件が、いくらで売りに出されているかを、不動産ポータルサイトなどで確認すると良いでしょう。
また、投資物件があるエリアで条件が似た物件の売買実績が多いと、自己居住用として売りに出したときに高値で売却しやすいと考えられます。

 

更地にして売却

3つ目の出口戦略は、建物を解体して更地にして売却をする方法です。

戸建投資や一棟マンション投資、アパート投資をする場合に選択されることがある出口戦略です。
一方で、区分マンション投資の場合はマンションのオーナーや他の入居者の同意がなければ建物を解体できないため、更地にするのはあまり現実的ではありません。
例えば、建物の築年数が古くなっている場合は、そのまま売りに出すよりも更地にしたほうが高値で売却できる可能性があります。

また、建物部分に違法建築や傾き、シロアリ被害などの欠陥・問題がある場合も、更地に戻すことを検討すると良いでしょう。
建物を解体して更地に戻す場合は、入居者がいない状態にする必要があります。

入居者がいるのであれば、退去してもらえるように交渉をしなければなりません。
また、将来的に更地に戻すことを決めている場合は、入居者と「定期借家契約」を結ぶのも有効な方法です。

定期借家契約は、契約の更新がないため契約期間が満了すると借主は退去する必要があり、確実に入居者がいない状態となります。