不動産投資の出口戦略のパターン

売却以外①自分で住んでしまう

4つ目の出口戦略は、オーナー自身が自宅として利用することです。

次の入居者がなかなか決まらないときは、投資用の不動産を自宅として活用するのも方法でしょう。
ただし、不動産投資ローンを組んでいる場合、より低金利である住宅ローンに借り換えるのは一般的に困難です。

そのため、最初から自宅として物件を購入した場合よりも、返済負担は重くなるでしょう。
また、投資用の不動産を自宅にすると「減価償却」ができなくなります。

減価償却とは、建物や一定金額を超える設備の購入費用を、毎年少しずつ経費に計上していくことです。
不動産投資では、建物や設備の購入費用を一括で経費に計上するのではなく、法定耐用年数をもとに算出される「減価償却費」を毎年経費に計上していきます。

※法定耐用年数とは、固定資産を使用できる期間を法令で算定したもの
減価償却費は実際の支出ではないため、実際は利益が出ているにもかかわらず、帳簿上では赤字となっていることがあります。

赤字分を給与所得や事業所得などと「損益通算」して相殺することで、所得税や住民税を軽減することが可能です。
しかし、オーナー自身が投資用不動産に居住すると、減価償却ができなくなるため、損益通算による節税効果が得られなくなってしまいます。

 

売却以外②相続税対策に活用する

5つ目の出口戦略としては、投資した不動産をご自身が亡くなった際の家族などの相続人に相続する方法です。

不動産は、現金や金融商品よりも相続税を計算するときの価値（相続税評価額）が低く見積もられます。

そのため、資産の一部を不動産に変えることで相続税の負担を軽減できる可能性があります。
不動産の相続税評価額が低く見積もられるのは、路線価方式が用いられるためです。

路線価方式とは、不動産の相続税評価額を算出するとき、土地部分は路線価を、建物部分は固定資産税評価額を用いる方法のことです。
路線価は土地の時価の8割程度、固定資産税評価額は再び同じ建物を建てたときにかかる金額（再調達価額）の7割程度となります。
また、亡くなった人が賃貸マンション経営や賃貸アパート経営などの事業をしていた場合、所定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。

小規模宅地等の特例を適用できると、土地部分の相続税評価額が一定の面積までさらに50%減額されます。
そのため、時価が同じである場合、現金よりも不動産を相続した方が相続税の負担は軽減されやすいのです。

安定した家賃収入や売却益が期待できる不動産を相続することで、残された家族は金銭的にゆとりのある生活を送りやすくなるでしょう。
ただし、あからさまな相続税対策を目的に不動産を購入すると、税務署から路線価方式で相続税評価額を算出することを否認される恐れがあります。

相続税対策として不動産を購入する場合は、不動産会社や税理士などに相談し、慎重に検討することが大切です。