不動産投資の勝ち組に！④

投資対象となる不動産の種類によって、有効となる出口戦略は異なります。

不動産の種類ごとに有効と考えられる出口戦略を見ていきましょう。

一棟マンション / 一棟アパート

一棟マンションや一棟アパートの場合、高い賃貸需要が見込めるのであれば、収益物件として売却すると良いでしょう。
不動産価格の相場が上昇していたり、リフォームやリノベーションをしたりすると、購入時より高値で売却して多くの売却益（キャピタルゲイン）を得られるケースもあります。
長期間保有して築年数が経過しており、老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して更地として売却するのも1つの方法です。エリアや土地の広さなどによっては、新しい賃貸物件を建てたり、駐車場として整理したりした方が売却しやすくなることがあります。
ただし、建物を解体するときに入居者全員の許可を得るための交渉をする必要があるため、時間や手間がかかりやすいです。また、建物の規模が大きいと解体にかかる費用も多額になるため、投資による利益が大幅に減少するかもしれません。
相続税対策として活用するのも有効な選択肢です。価格が高額な一棟物件であれば、相続評価額は大きく圧縮され、税負担の軽減効果が期待できます。

区分マンション・ワンルームマンション

マンションの一室に投資をする区分マンション投資の場合も、安定した賃貸需要が見込めるのであれば収益物件として売却が可能です。

駅にアクセスしやすく立地が良いマンションであれば、買い手は見つかりやすいでしょう。
ただし、単身世帯用のマンションの場合、居住用物件としての需要はあまり期待できません。

また更地にすることも困難であるため、収益物件としての売却が困難なときは、自分自身で住むことも視野に入れておきましょう。
新築区分マンションの場合、資産価値が短期間で大きく下がる傾向にあります。

そのため、短期間で売却してキャピタルゲインを狙うよりも、長期間にわたって運用して安定的に家賃収入による利益（インカムゲイン）を得ることを優先するのが懸命です。
一方、中古の区分マンションは、賃貸需要がよほど変化しない限り、短期間で資産価値は大きく下がりにくいため、早いタイミングで売却してキャピタルゲインを狙うのも方法です。
 

戸建物件

賃貸用の戸建住宅は、需要が多いにもかかわらず供給が少ないです。

また、居住する世帯の多くは、入居期間が長い傾向にあるファミリー世帯です。立地がよく安定した賃貸需要が見込めるのであれば、収益物件として売却しやすいでしょう。
戸建投資をする人は、リフォームやリノベーションを前提に購入するケースも少なくないため、建物の老朽化が進んでいても買い手が見つかることがあります。
投資した戸建住宅と、立地や延べ床面積などの条件が似た物件の取引が盛んなのであれば、自己居住用物件として売却をすることも可能でしょう。

入居者に購入を打診してみるのも1つの方法です。

もちろん、オーナー自身が住むことも可能です。
一棟マンションや一棟アパートと比較して、建物を解体して更地にするのことが容易なのも戸建住宅の良いところ。更地にして売りに出すことで、住宅を新築したい人や駐車場または駐輪場を設置して運用をしたい人に購入してもらえる可能性もあります。