中国バブル崩壊で日本の不動産暴落は？

中国の不動産バブルが崩壊の危機に瀕している、というようなニュース記事をよく目にするようになってきました。
中国経済を支えてきた不動産市場に、一体何が起きているのでしょうか。
ここでは中国の不動産バブルとは何か、いつからどのような原因で崩壊の危機に陥ったのか、その背景をわかりやすく掘り下げていきます。

■中国の不動産バブルの実態
中国での不動産開発は「プレセール（事前販売制）」といわれる、住宅の完成前に代金の一部を支払う形態が一般的です。
開発業者は回収した資金をすぐ次のプロジェクトの開発に回していった結果、実際の需要を投資が大きく上回るような構造が存在していました。
そして不動産が売れ続けることで地価も高騰し、値上がりを見込んで投資も更に加速する、という相乗効果の中で中国の住宅市場は長らく好調を維持していました。
しかしこれは一種の自転車操業であり、非常に危ういバランスの下で成り立っているシステムでした。

■政府の規制強化により住宅不況に
2020年8月、中国政府は「三道紅線（三本の赤線）」という規制強化の方針を打ち出しました。
これは財政状況に不安のある不動産開発企業に対する銀行融資を規制するもあので、過剰な不動産投機を抑制し、格差を是正することを目的としたものです。
この結果、総負債比率等の基準に抵触した企業への融資に制限がかかり、30社を超える不動産開発企業が次々と債務不履行に陥りました。
その中でも最も市場へのインパクトが大きかったのは、中国恒大集団のデフォルト（債務不履行）です。
中国を代表する巨大企業であった恒大の信用不安は、数多くの関連企業に損害を与え、住宅以外の業種にも波及する経済問題となりました。

■未完成住宅問題
この経済危機が引き起こした最も重大な社会問題のひとつが未完成住宅問題です。
中国では先述のとおり、多くの物件が竣工前に販売されていました。
購入者は頭金を支払ったあと、住む前からローンの支払を開始するのが一般的でした。
しかし、規制強化により開発企業が資金繰り難に陥ってくると、代金支払いへの不安から建設会社が工事を中止するケースが増加してきました。
その結果、物件の引き渡しの見通しが立たなくなる一方、ローンの支払だけは要求され続けるという、購入者にとっては受け入れ難い状況が生まれるようになります。
こうした問題に対する購入者達の抗議として、住宅ローンの返済拒否を宣言する動きが全国に広がっていきました。
支払拒否の対象となるローンの総額は約3,700億ドル（約49兆円）という試算もあり、これらが不良債権化するリスクが懸念されています。
また住宅市場においても、新築販売の落ち込み（2022年1〜10月の住宅販売額28.2％減、前年同期比）という形で影響が顕著に現れています。

次回は「世界への影響、日本への影響は??」について書きたいと思います。